Оренда чи перепродаж? Що вигідніше при вкладенні до $100 000
У форматі інвестицій до 100 000$ варто зважити два підходи: оренда житла для стабільного пасивного доходу та перепродаж, що дозволяє швидко обернути капітал із потенційно високою маржею. Розглядаємо основні переваги, ризики та нюанси кожної стратегії, що допоможе визначити, який варіант є вигіднішим саме для вас.
Інвестиції в оренду
Довгострокова оренда квартири — це стратегія, яка дозволяє отримувати стабільний пасивний дохід. Вона підходить інвесторам, які прагнуть зберегти капітал та отримувати щомісячний прибуток.
Переваги інвестицій в оренду:
- Стабільний пасивний дохід – ваш прибуток не залежить від того, чи будуть падати ціни на нерухомість. Ви отримуєте стабільне надходження коштів та можете перепродати квартиру в найсприятливіший момент.
- Зростання прибутковості з часом.
- Збереження капіталу — квартира залишається у власності, а її вартість зростає з роками.
- Можливість використання кредитного ресурсу — у деяких випадках інвестори можуть скористатися іпотекою, покриваючи платежі з орендного доходу.
Недоліки інвестицій в оренду:
- Витрати на утримання – ремонт, комунальні платежі, послуги керуючої компанії.
- Можливі проблеми з орендарями – ризик затримок платежів, псування майна або простою квартири між орендарями.
- Податкове навантаження – потрібно враховувати податки на прибуток від оренди.
Розраховуємо дохід від оренди
Для розрахунку візьмемо двокімнатну квартиру в Lizrome, площею 103 кв.м. Це висококласне житло з великою терасою та гарним краєвидом з вікна. Вартість з повністю готовим ремонтом, технікою та частковим меблюванням — 78 600$.
Отже, вхідні данні:
- Вартість квартири: 78 600$
- Щомісячна оренда: 1500$
- Річний дохід: 1500 × 12 = 18 000$
- Очікуване зростання орендної плати: 5% щорічно
Прибутковість квартири в перший рік здачі в оренду складе 22,9%, в другий рік — 24,5%. Це відмінний показник для ринку житлової нерухомості Ужгорода.
Щорічно ціни на нерухомість зростають приблизно на 7%. Через 5 років квартира коштуватиме 110 000$. При перепродажі загальний дохід разом з орендою складе 112 861$ або 30% річних.
Інвестиції для перепродажу
Інвестиції в перепродаж орієнтовані на швидкий оборот капіталу та отримання прибутку за рахунок зростання вартості нерухомості. Цей підхід особливо привабливий у періоди активного ринку або коли можна за невелику суму придбати нерухомість з подальшим потенціалом для ремонту та модернізації.
Інвестиції у вторинний ринок нерухомості більш ризиковані. Зазвичай для цього купують квартиру в поганому стані, додатково інвестують в ремонт і перепродають з вигодою для себе. В такому бізнесі важливо розумітися на юридичній перевірці нерухомості, мати зв’язки з будівельниками, що роблять ремонти якісно і з оптимальними витратами.
Другий варіант — інвестиції в будівництво. Придбавши квартиру «з котловану», ви отримуєте прибуток, коли будинок зведено. В Lizrome можна придбати квартиру одразу з готовим ремонтом, тож не доведеться витрачати на нього зайвий час.
Рахуємо прибуток від перепродажу
Для розрахунку візьмемо ту саму двокімнатну квартиру 103 кв.м. в Lizrome.
- Вартість квартири на етапі котловану: 78 600$
- Строк будівництва: 12 місяців.
- Очікуване подорожчання через рік: 20%.
Перепродавши актив через рік, ви отримуєте 15 700$ прибутку. Це трохи менше, ніж при довгостроковому інвестуванні та здачі квартири в оренду. Але такий спосіб забезпечує швидку оборотність капіталу та можливості для повторних інвестицій.