Як правильно рахувати прибутковість інвестицій у квартиру: формули та кейси
Інвестиції в нерухомість — надійний спосіб створення пасивного доходу. Проте не кожна квартира приносить очікуваний прибуток. Щоб оцінити доцільність покупки, необхідно правильно розрахувати прибутковість, враховуючи не лише орендний дохід, а й витрати, податки та потенційне зростання вартості житла.
У цій статті ми розглянемо основні показники, які допоможуть оцінити ефективність капіталовкладення, та надамо формули для точних розрахунків.
Дохідність від оренди
Дохідність від оренди показує частку вашого пасивного доходу від загальної суми інвестицій. В Україні нормальним показником вважається 7%/рік. Менша дохідність може свідчити або про занижену ціну орендної плати або про невдалість інвестиції. В цьому випадку варто розглянути можливості продажу активу та знайти, куди ще можна вкласти гроші.
Формула
Дохідність від оренди 
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, Ri — дохід від оренди за конкретний рік, 
— сума доходів з оренди за всі роки, I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат).
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, Ri — дохід від оренди за конкретний рік, — сума доходів з оренди за всі роки, I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат). 
Приклад
Квартира в Lizrome з повністю готовим ремонтом, меблями та технікою. Вартість на етапі будівництва: 78 600$. Вартість оренди житла такого класу в Ужгороді — 1500$/міс вбо 18000$/рік.
Рахуємо рентабельність за 2 роки. Так як квартира знаходиться на етапі будівництва, сума орендних доходів за перший рік складе 0$.
Дохідність від оренди 
= 11,45%/рік
= 11,45%/рік Зростання капіталу
В інвестиціях в нерухомість є два способи, куди вкласти гроші: в пасивний дохід від оренди або придбати квартиру з метою перепродажу. Другий варіант дозволяє швидко обернути капітал та отримати прибуток.
Зростання капіталу показує, на який відсоток дорожчає ваша нерухомість кожного року. Нормальний показник в Україні — 4–7%.
Формула
Зростання капіталу = 
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, A —приріст вартості нерухомості (різниця між поточною та початковою вартістю), I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат).
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, A —приріст вартості нерухомості (різниця між поточною та початковою вартістю), I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат). 
Приклад
Квартира з повністю готовим ремонтом, меблями та технікою. Вартість на етапі будівництва: 78 600$. За 2 роки цей актив коштує 92 000$.
Зростання капіталу = 
= 8,52%/рік
= 8,52%/рік Загальна дохідність
Формула загальної рентабельності інвестицій допомагає визначити ваш повний прибуток від квартири. Вона враховує і дохід від оренди, і здорожчання активу.
Формула
Загальна дохідність = 
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, A —приріст вартості нерухомості (різниця між поточною та початковою вартістю), — сума доходів з оренди за всі роки, I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат).
, де n — кількість років, за яку рахуємо рентабельність інвестицій, A —приріст вартості нерухомості (різниця між поточною та початковою вартістю), — сума доходів з оренди за всі роки, I — інвестиції (вартість квартири, ремонту, додаткових витрат). 
Приклад
Та сама квартира, що і в минулих прикладах:
- вартість — 78 600$;
- вартість за 2 роки — 92 000$;
- вартість оренди — 1500$/міс.
Загальна дохідність = 
= 19,98%/рік
= 19,98%/рік
Нерухомість залишається в лідерах активів, куди найкраще інвестувати гроші. При правильном підході, вона стане стабільним джерелом прибутку та в середньостроковій перспективі дозволить отримати високі дивіденди.