Ужгород, найзахідніший обласний центр України, став однією з найгарячіших точок на карті національного ринку нерухомості. В умовах повномасштабної війни місто не лише зберегло, але й значно наростило свою привабливість, стабільно займаючи третє місце в країні за вартістю житла. Попри поширену тезу про “мильну бульбашку”, експерти ринку стверджують: зростання є обґрунтованим, а потенціал для інвестицій — високим.
Стрімкий Ріст та новий портрет міста
Аналізуючи трансформацію Ужгорода, Ніна Паращич відзначила колосальні зміни:
"За останні 10 років в Ужгороді з’явилося понад 100 новобудов, і близько 40% з них — лише за останні три роки. Фактично місто виросло майже втричі."
Це зростання безпосередньо вплинуло на вартість квадратного метра, стабільно утримуючи місто в топі найдорожчих: Львів, Київ, Ужгород.
Хто сьогодні купує в Ужгороді?
Основний двигун попиту — це переселенці (релоканти), які обрали Закарпаття як безпечний регіон. Ніна Паращич, як фахівець, що працює з клієнтами, підтверджує зміну їхніх намірів:
Окрім того, важливу роль відіграє релокація бізнесу. Підприємства з Харкова, Дніпра та інших східних регіонів переносять виробництво на Захід для роботи на європейський ринок, що створює стабільний попит на житло для їхніх співробітників.
Категорія Покупця
Мотивація та вплив на Ринок
Цитата спікера
Переселенці
Влаштування постійного побуту, діти у школах. Близько 70% не планують повертатися після війни.
Ніна Паращич: “Десь відсотків 70 мені говорять про те, що вони хочуть залишитися в нас в місті.”
Релокований Бізнес
Підприємства, які інвестували у перевезення виробництва (металісти, переробники), створивши два “острівця” (Київ/Умань та Закарпаття).
Олександра Коваль: “Вони привозять людей… хочуть працювати на Європу, а це класне місце, тому що тут кордони, тут дуже класна транспортна інфраструктура.”
Інвестори
Купують на котловані для перепродажу або здачі. Ринок приваблює прибутковістю 20% і вище.
Ніна Паращич: “Є такий пул інвесторів, які ходять від одного ЖК до іншого. Так, там купили, там продали.”
Міф проти реальності: Чому бульбашка не лопне
Питання про те, “коли лопне мильна бульбашка”, є центральним у дискусіях про Ужгород. Експерти одностайні: ціна не є фіктивною.
Олександра Коваль наголошує на структурних причинах ціноутворення:
"За останні 10 років в Ужгороді з’явилося понад 100 новобудов, і близько 40% з них — лише за останні три роки. Фактично місто виросло майже втричі."
Ніна Паращич прогнозує майбутнє ринку, відкидаючи можливість обвалу:
"За останні 10 років в Ужгороді з’явилося понад 100 новобудов, і близько 40% з них — лише за останні три роки. Фактично місто виросло майже втричі."
Головні чинники стабільності:
- 🔹 Безпека: Закарпаття залишається найбільш безпечним регіоном.
- 🔹 Релокація бізнесу: Підприємства, які витратили великі кошти на переїзд, не планують залишати регіон.
- 🔹 Держпрограми: Активне впровадження програм “ЄВідновлення” та “ЄОселя” підтримує попит.
Житло в Ужгороді
Зі зростанням ринку змінилися і вимоги покупців.
Категорія
Пріоритети
Цитата спікера
Релоканти
Більш високий бюджет, шукають комфорт.
Готове житло, квартири з ремонтом, великі ЖК.
Місцеві
Більш бюджетне житло, інвестиції.
Новобудови або вторинний ринок без ремонту
Олександра Коваль відзначає, що зараз новобудови можуть бути дешевшими, ніж вторинний ринок:
"Новобудови є дешевшими, чим вторинний ринок. Якщо ми говоримо про ту квартиру, де потрібно потім зробити ремонт, поміняти вікна, двері, підлоги і все інше, то навіть вигідніше зараз взяти новубудову."
Топові запити покупців:
- Маленькі квартири (близько $40$ кв. м.) під інвестицію.
- Наявність гардеробної в квартирі.
- Патіо (власна ділянка) на перших поверхах — користується попитом у молодих сімей та старших людей.
- Великі ЖК “Місто в місті” з повною інфраструктурою (школи, садочки, майданчики).
Майбутнє за ремонтом від забудовника
"Це скільки економія нервів, часу, і дійсно грошей, тому що коли оптом все закупляється... однозначно це набагато вигідніше. І я рахую, що воно буде дуже користуватися популярністю в нас в Ужгороді," — вважає Ніна Паращич.
Інвестиції: паркінг та котлован
Нерухомість Ужгорода залишається високовіддаленим інвестиційним активом.
- 🔹 Прибутковість: Купівля на котловані та перепродаж через два роки може принести мінімум 20% прибутку, а в успішних ЖК цей показник сягав 40-50%.
- 🔹 Улюблена інвестиція: Паркінг. Ніна Паращич радить цей об’єкт: “Взагалі це сама, бюджетна інвестиція з хорошим доходом, без всяких… нервів, без стресів.”
Робота з державними програмами
Програми стимулюють попит, але мають чіткий розподіл:
Програма
Призначення
Додаткова інформація
ЄВідновлення
Переважно вторинний ринок (через обмеження суми та податки).
Є можливість використовувати сертифікат як перший внесок для ЄОселі.
ЄОселя
100% новобудови (житло має бути до 3-х років у власності).
Банки проводять дуже прискіпливий комплаєнс та перевірку забудовників, що є додатковим показником надійності об’єкта.
🏗️ Нові стандарти будівництва
Заїзд компаній з інших регіонів, як-от Lizrome, приніс нові стандарти якості та прозорості.
Ніна Паращич відзначає ключові нововведення, яких не було у місцевих забудовників:
“Нові забудовники з інших міст принесли сучасний підхід — концепцію “місто в місті”, розвиток повноцінної інфраструктури, а також будівництво бомбосховищ та підземних паркінгів, яких раніше в Ужгороді не було взагалі.”
Говорячи про власний досвід, Олександра Коваль підкреслила важливість чистоти документації та відкритості, особливо у світлі юридичних перепон, з якими компанії довелося зіткнутися на старті:
"Для нас було принципово не починати будівельні роботи безпосередньо без дозволів на будівництво... Ми одразу отримували на правильну висотність... В нас дуже чисті документи."
Фінальний висновок обох експертів оптимістичний: ринок нерухомості Закарпаття стабільний і має великий потенціал.
🔗 Висновки та прогнози
На підставі комплексного аналізу можна впевнено стверджувати: міф про мильну бульбашку в Ужгороді не відповідає дійсності. Попит, ціноутворення та тенденції ринку є стабільними та мають чітке економічне обґрунтування.
Ринок нерухомості Закарпаття більше не повернеться до своїх повномасштабних показників, а продовжить свою трансформацію в сучасний, високоліквідний регіональний хаб.
Спільний заклик: “Не зволікати, не переживати… краще 100 раз перепровірити і вкладатися, тому що далі буде тільки дорожче.”
Хочеш глибше зрозуміти, куди рухається ринок Ужгорода?
Переглянь подкаст із фахівчинями Ніною Паращич та Олександрою Коваль — там ще більше інсайтів про інвестиції, реальні кейси роботи з покупцями, тенденції, ризики та прогнози, які допоможуть ухвалити правильне рішення.
👉 Дивись подкаст за посиланням та будь на крок попереду ринку!
